Недвижимость

Кадастровая стоимость жилья и земли: зачем нужна, где ее узнать и как оспорить по новым правилам

Разбираемся в законодательных новшествах, которые вам помогут не переплачивать налоги за свою недвижимость

Про то, что существует такая кадастровая стоимость, Марина узнала, получив несколько лет назад платежку с земельным налогом. Из нее и обнаружилось, что ее садовый участок, купленный годом раньше за миллион, оказывается, оценен аж в 6 миллионов. Ну и налог набежал не копеечный. Кадастровую оценку участка удалось в законном порядке пересмотреть — благо в данные о Марининой недвижимости закралась ошибка.

С 11 августа 2020 года вступил в силу федеральный закон, благодаря которому государственная кадастровая оценка должна стать более достоверной, а исправлять случившиеся ошибки будет проще. Что это даст владельцам квартир, домов, дач и земельных участков?

КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ — ЧТО ЭТО ТАКОЕ?

В отличие от рыночной стоимости, которая может меняться хоть каждый день, кадастровая стоимость устанавливается один раз в определенный период по специальной методике. Проводят государственную кадастровую оценку сейчас специализированные бюджетные учреждения.

Важный момент — это не Росреестр! Ведомство не наделено полномочиями по проведению государственной кадастровой оценки и анализу качества результатов определения кадастровой стоимости. Он выступает лишь в роли своего рода хранителя полученных данных. В том числе и Фонда данных государственной кадастровой оценки (там хранятся отчеты оценщиков).

Хотя кадастровая стоимость — это не то же, что рыночная, при оценке принимаются во внимание рыночные факторы. Так, по новому закону, оценщики должны в обязательном порядке учитывать:

-для зданий, помещений, сооружений, машино-мест - местоположение, год постройки, материал стен объекта недвижимости, серию многоквартирного дома, ветхое или аварийное состояние объекта, расположение недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории,

-для земельных участков - местоположение, расположение в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Именно кадастровая стоимость используется для налогообложения. То есть исходя из нее гражданам начисляется налог на имущество (квартиры, дома, гаражи, машино-места и др.) и земельный налог (участки).

КАК МОЖНО ДОБИТЬСЯ ПЕРЕОЦЕНКИ И СНИЗИТЬ НАЛОГ

Закон допускает пересмотр кадастровой стоимости по инициативе самих владельцев недвижимости — если они с оценкой не согласны и считают, что она завышена.

Такое возможно, если при кадастровой оценке была допущена ошибка. Это описка, опечатка, арифметическая ошибка или что-то в том же роде, так или иначе повлиявшее на величину кадастровой стоимости одного или нескольких объектов недвижимости. Скажем, реальная площадь квартиры — 56 кв.м., а ее кадастровая стоимость рассчитана для 556 кв.м. (лишняя цифра).

Ошибкой также будет считаться, если оценщик неправильно учел условия, которые влияют на стоимость недвижимости: местоположение, целевое назначение, разрешенное использование земельного участка, аварийное или ветхое состояние объекта, степень его износа, нахождение объекта недвижимости в границах зоны с особыми условиями использования территории.

Есть и другая возможность. Если рассчитанная кадастровая стоимость оказалась выше рыночной, можно подать заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости. То есть, чтобы кадастровую стоимость снизили до рыночной.

ЧЕМ ОБЛЕГЧИЛ ЖИЗНЬ ГРАЖДАНАМ НОВЫЙ ЗАКОН

1.Любое исправление ошибок в кадастровой оценке теперь толкуется в пользу налогоплательщика.

Так, если исправление привело к уменьшению стоимости, то новая, уменьшенная стоимость будет применяться «задним числом» — с момента совершения ошибки. Если стоимость увеличилась – она будет применяться только с 1 января следующего года.

2. В законе прописан более эффективный механизм внесудебного установления кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Раньше такие заявления рассматривались в специальных комиссиях при Росреестре, где не всегда была возможность оценить качество представляемого отчета об оценке рыночной стоимости, поскольку Росреестр вообще-то этими вопросами не занимается. Новая процедура предусматривает, что рассматривать соответствующие заявления и отчеты будут бюджетные учреждения, которые проводят государственную кадастровую оценку в регионе.

За гражданином остается и возможность обратиться в суд, если с результатами рассмотрения он не согласен.

3. С 1 января 2023 года (либо ранее, в случае принятия высшим органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации соответствующего решения) владельцы недвижимости во всех регионах смогут обращаться с заявлениями об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной без процедуры оспаривания. Основанием для этого может быть отчет об оценке рыночной стоимости на любую дату по усмотрению заявителя (а не на дату определения кадастровой стоимости, как требовалось до того).

Такой порядок позволит при ухудшении экономического положения в регионе и падении цен на недвижимость не дожидаться новой кадастровой оценки, а платить налоги, исходя из рыночных реалий.

4. В законе появился механизм привлечения к ответственности за некачественную кадастровую оценку – если доля подтвержденных судом некорректных отказов в исправлении кадастровой стоимости превышает 20%. Отвечать за это будут директора бюджетных учреждений, которые проводят кадастровую оценку. В частности, они могут лишиться своей должности.

5. С 2022 года будет установлен единый цикл кадастровой оценки и единой даты оценки – раз в четыре года (для городов федерального значения – раз в 2 года по их решению). Сейчас в регионах кадастровая оценка проводится неравномерно по разным видам недвижимости, что создает неравные условия — налоговая нагрузка для разных собственников получается разной, в зависимости от того, когда их недвижимость оценили.

ЭТО ПРИГОДИТСЯ!

Как узнать свою кадастровую стоимость, не вставая с дивана

В этом помогут цифровые сервисы Росреестра, которые вы найдете на портале rosreestr.ru

1) Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online (раздел «Электронные услуги и сервисы»)

Нужно ввести кадастровый номер объекта недвижимости (если знаете) или его адрес — и вы моментально и бесплатно получите справочную информацию об этой недвижимости, включая данные об актуальной кадастровой стоимости.

2) Публичная кадастровая карта

Нужный вам объект там можно найти по кадастровому номеру или расширенному поиску. Либо искать как на обычной карте, воспользовавшись мышкой и возможностью увеличивать нужные места на карте.

По каждому объекту недвижимости, данные о котором содержит сервис, можно узнать общую информацию, в том числе площадь и кадастровую стоимость объекта, а также характеристики объекта.

Сервис бесплатный и носит справочный характер.

3) Получить выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости в режиме онлайн.

Это уже не справочная, а юридически значимая информация. Услуга бесплатная. Выписка необходима в том числе для оспаривания результатов кадастровой оценки.

4) Получение сведений из фонда данных государственной кадастровой оценки.

Фонд содержит сведения и материалы, используемые при проведении государственной кадастровой оценки, начиная от решения органа власти субъекта РФ о проведении и заканчивая результатами. В том числе сами итоговые отчеты об определении кадастровой стоимости, модель оценки, факторы стоимости и их значения, исходя из которых определялась кадастровая стоимость конкретного дома или участка. Нужный отчет по своему объекту можно скачать — бесплатно. Этот документ вам может потребоваться, если вы решите оспаривать кадастровую стоимость.

ЧИТАЙТЕ ДАЛЕЕ

Выписки из Росреестра: берегитесь «двойников»!

Как определить посредников, которые торгуют «липовыми» справками о недвижимости (подробнее...)

Карантин не остановил работу Росреестра

Ведомство в электронном виде регистрирует права собственности на имущество и оказывает другие виды услуг (подробнее...)